轉(zhuǎn)變，為了更好的開始
——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理模式的思考
在房地產(chǎn)行業(yè)里，大部分頭部企業(yè)都采用標(biāo)準(zhǔn)化管理，有明確的控制指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)這些控制指標(biāo)形成機(jī)制和措施，這些房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展和精進(jìn)，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的翹楚，其中就包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。借助與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合作的機(jī)會(huì)，東方地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)深刻學(xué)習(xí)了萬(wàn)達(dá)的管理機(jī)制，領(lǐng)悟到管理機(jī)制的重要性。東方地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變管理模式，準(zhǔn)確核定資本投入，逐步轉(zhuǎn)化為精細(xì)化、指標(biāo)化管理，向管理要效益。
從2018年年初到2019年9月底，東勝區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成交工，東方地產(chǎn)得到了近距離學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，兩年多的共同工作中，讓所有東方地產(chǎn)人印象最深刻的就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高度精細(xì)化、指標(biāo)化的管理模式?？梢哉f(shuō)，如果在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有學(xué)習(xí)并應(yīng)用到萬(wàn)達(dá)的模塊化管理模式，如此復(fù)雜的東勝區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本是不可能在十八個(gè)月內(nèi)精彩開業(yè)。
概括起來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)綜合體開發(fā)和住宅開發(fā)方面，主要有四項(xiàng)管理機(jī)制，即經(jīng)營(yíng)計(jì)劃模板、品牌庫(kù)、成本清單和建造標(biāo)準(zhǔn)。這四項(xiàng)管理機(jī)制共同形成一個(gè)整體的管控體系，明確了各項(xiàng)工作的責(zé)任人、完成時(shí)間及完成標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的指標(biāo)限制、平米造價(jià)限制，實(shí)現(xiàn)施工到合同的追溯，形成了對(duì)事前、事中、事后各階段的有效實(shí)時(shí)管控。通過(guò)這四項(xiàng)管理機(jī)制，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程精細(xì)化管理，確保了所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能保質(zhì)保量按時(shí)開業(yè)，與此同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)投入成本的有效控制。
具體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的四項(xiàng)管理機(jī)制是這樣發(fā)揮作用的：
經(jīng)營(yíng)計(jì)劃模板
事前控制 至關(guān)重要
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最重要的管理工具是經(jīng)營(yíng)計(jì)劃模板，分為商業(yè)類模板和銷售物業(yè)類模板（即住宅、底商類）。本文主要介紹銷售物業(yè)類模板。
銷售物業(yè)類模板一般從項(xiàng)目的土地摘牌到交房總計(jì)18個(gè)月。標(biāo)準(zhǔn)模板共137個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中按重要程度劃分為4個(gè)特級(jí)節(jié)點(diǎn)，42個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)，67個(gè)二級(jí)節(jié)點(diǎn)，24個(gè)三級(jí)節(jié)點(diǎn)。每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有嚴(yán)格的時(shí)間期限，如果相關(guān)責(zé)任人、責(zé)任部門未能按模塊計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)以下的，最輕的處罰是罰款，如果未完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)及以上的工作，最直接的后果就是開除責(zé)任人，并且處罰會(huì)一直追溯到萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)分管副總裁。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)平均每年有50個(gè)左右的在建項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都能按時(shí)完成幾乎不可能，所以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)板塊總經(jīng)理每個(gè)月都會(huì)被扣工資，城市公司的經(jīng)營(yíng)班子每個(gè)月都會(huì)有人被開除，因此，萬(wàn)達(dá)設(shè)置了儲(chǔ)備經(jīng)理的職位，目的就是可以隨時(shí)準(zhǔn)備填補(bǔ)崗位空缺。這種不講情面，只要結(jié)果的管理辦法，看似不近人情，但卻形成了萬(wàn)達(dá)不達(dá)目的誓不罷休的執(zhí)行文化，促成了萬(wàn)達(dá)超強(qiáng)的執(zhí)行力。
萬(wàn)達(dá)極其重視項(xiàng)目事前工作，集團(tuán)主要管控的也是事前階段的工作，137個(gè)節(jié)點(diǎn)中只有4個(gè)是特級(jí)節(jié)點(diǎn)，而前三個(gè)都是在立項(xiàng)和摘牌階段，事前管控可以預(yù)留充足的時(shí)間來(lái)研究市場(chǎng)和制定方案，確保銷售政策和方案的準(zhǔn)確性，提高效率降低成本。
品牌庫(kù)
保質(zhì)保量 節(jié)約成本
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的品牌庫(kù)分為材料類品牌庫(kù)和施工類品牌庫(kù),能夠納入品牌庫(kù)的供應(yīng)商都合作多年，而且經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目檢驗(yàn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在品牌庫(kù)選擇合作企業(yè)時(shí)，備選品牌都會(huì)超過(guò)三家，通過(guò)品牌庫(kù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不僅可以用更優(yōu)惠的價(jià)格得到更好的產(chǎn)品，還可以切實(shí)保障現(xiàn)實(shí)需求的供應(yīng)量。
成本清單
明確目標(biāo) 告別推諉
這一點(diǎn)我們深有體會(huì)，東方地產(chǎn)在以往的開發(fā)管理中，沒(méi)有建立統(tǒng)一的建造標(biāo)準(zhǔn)，造成設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)場(chǎng)施工圖紙、招投標(biāo)報(bào)價(jià)脫節(jié)。各管理環(huán)節(jié)無(wú)法形成有機(jī)統(tǒng)一，建設(shè)單位和施工單位對(duì)于材料使用也有諸多爭(zhēng)議，給現(xiàn)場(chǎng)管理造成極大的困難，再加上前期標(biāo)準(zhǔn)不明確，造成設(shè)計(jì)方案因建設(shè)方的要求一變?cè)僮儯罱K的結(jié)果就是造成進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全這些項(xiàng)目管理的核心要素全部失控，不但沒(méi)法追究責(zé)任人，還會(huì)出現(xiàn)原本計(jì)劃兩年內(nèi)完成的項(xiàng)目，結(jié)果拖到三年、四年甚至有的到現(xiàn)在都沒(méi)有完成。最終項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)算利息賬，發(fā)現(xiàn)根本無(wú)效益可言。
萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)實(shí)現(xiàn)了材料品牌和標(biāo)準(zhǔn)后，成本的清單價(jià)格就可以清楚明了的進(jìn)行比較。怎么執(zhí)行？什么時(shí)間完成且標(biāo)準(zhǔn)完成？誰(shuí)來(lái)完成？萬(wàn)達(dá)通過(guò)清單報(bào)價(jià)對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有明確的描述，施工單位也是按標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，雙方對(duì)完成標(biāo)準(zhǔn)有明確的約定，不會(huì)產(chǎn)生較大的爭(zhēng)議，也與現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)現(xiàn)了更有機(jī)的結(jié)合。
建造標(biāo)準(zhǔn)
源頭把控 控制造價(jià)
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，方案是成本控制的關(guān)鍵。萬(wàn)達(dá)通過(guò)各版本及各分部分項(xiàng)工程的交付標(biāo)準(zhǔn)，提前制定了相應(yīng)的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，比如內(nèi)外裝修、電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)參數(shù)、景觀的平米造價(jià)等，對(duì)可能會(huì)碰到的問(wèn)題提前做好標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，同時(shí)提供給設(shè)計(jì)院來(lái)設(shè)計(jì)方案，如此一來(lái)也讓設(shè)計(jì)院的工作更加明確，減少了后期方案變更，實(shí)現(xiàn)從源頭上減少變更、控制造價(jià)。
例如在建設(shè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目過(guò)程中，先確定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的外裝為A+版，方案標(biāo)準(zhǔn)確定后告知設(shè)計(jì)院深化外裝造型細(xì)節(jié)，造型確定過(guò)程中同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)院方案進(jìn)行成本測(cè)算，各環(huán)節(jié)成本如果超出標(biāo)準(zhǔn)則要求設(shè)計(jì)院繼續(xù)優(yōu)化，直到必須完全符合成本限額內(nèi)方可。等到圖紙確定，招標(biāo)控制價(jià)及完成外裝工程的所有費(fèi)用也就確定了，那么之后的所有施工工程必須要嚴(yán)格按照施工圖紙來(lái)施工。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)上述四項(xiàng)管理機(jī)制使成本目標(biāo)指標(biāo)化，并在事前明確指標(biāo)，結(jié)合四個(gè)特級(jí)節(jié)點(diǎn)完成項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)策劃書。經(jīng)營(yíng)策劃書對(duì)項(xiàng)目的成本指標(biāo)和銷售指標(biāo)都有明確規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了在項(xiàng)目開始階段就能總體控制。我們過(guò)去沒(méi)有建立起來(lái)相關(guān)的配套管理機(jī)制體系，對(duì)項(xiàng)目的成本、總投資、銷售均價(jià)也只是一個(gè)粗略的估算，使得項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度跟不上節(jié)奏，總是走一步看一步，從而造成最終的結(jié)果與最初的計(jì)劃差之千里。
萬(wàn)達(dá)建成后的復(fù)盤階段，我們也與萬(wàn)達(dá)進(jìn)行了差異對(duì)比，發(fā)現(xiàn)自身存在著許多問(wèn)題。
兩年多的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)的管理模式使東方地產(chǎn)受益良多，我想，學(xué)習(xí)和應(yīng)用萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的管理機(jī)制是東方地產(chǎn)未來(lái)能夠持續(xù)發(fā)展的重要條件，也應(yīng)該是東方地產(chǎn)未來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要方向。可喜的是，通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)管理機(jī)制的學(xué)習(xí)和借鑒，東方地產(chǎn)已經(jīng)初步建立了相應(yīng)的四項(xiàng)管理機(jī)制并逐步應(yīng)用到項(xiàng)目中，現(xiàn)在可以做到準(zhǔn)確測(cè)算出每平米的住宅造價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目核心目標(biāo)的指標(biāo)化管理。這對(duì)提升東方地產(chǎn)的管理水平有著重要意義，希望通過(guò)學(xué)習(xí)應(yīng)用萬(wàn)達(dá)管理模式，提升自身管理水平，使東方地產(chǎn)成長(zhǎng)為能獨(dú)立面向全國(guó)市場(chǎng)的城市運(yùn)營(yíng)商。目前東方地產(chǎn)的能力不會(huì)立刻達(dá)到萬(wàn)達(dá)管理體系的要求，但是找準(zhǔn)方向，并努力奮斗，逐步轉(zhuǎn)變管理機(jī)制向先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，我們定能成長(zhǎng)，且生存的更久、更好。
做最壞的準(zhǔn)備，朝最好的方向努力！這是一個(gè)新的開始！
文/王利軍
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