21稿設(shè)計圖折射的“冬春夏秋”
這是一處火熱的施工工地，盡管進(jìn)入了小雪時令，但插在工地上的東方旗幟釋放出信號：這是一個不停工的冬季。
設(shè)計師手上，是一沓沓工程圖紙，一張一張磨舊與卷曲的紙張中，是針對大型城市綜合體項目所做出的一次次設(shè)計變更與適配。算來較大的設(shè)計圖紙變更就經(jīng)歷了21稿。而這21稿設(shè)計圖的由來，就要從這塊風(fēng)水寶地的坎坷變身、越變越“大”說起。
這段風(fēng)水寶地位于東勝鄂托克西街與天驕路的交匯處。周邊居住、教育、金融、商務(wù)等配套功能密集。最初屬于東勝舊城中心城區(qū)棚戶區(qū)改造地塊兒。2010年，東方房地產(chǎn)集團(tuán)參與，并與其它兩家房企聯(lián)合開發(fā)該項目，之后該地塊兒又被規(guī)劃為商業(yè)用地兼容住宅，2013年，其它兩家房企退出，這個被命名為東方國際的商住項目由東方房地產(chǎn)擔(dān)綱開發(fā)，并進(jìn)入加速度的建設(shè)期，兩棟住宅樓竣工投用，商業(yè)樓主體竣工。
而隨著金融危機(jī)的影響，商業(yè)形勢的不明朗，這塊風(fēng)水寶地久經(jīng)磨難。2014年底，隨著東方地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級為東方投資集團(tuán)后，集團(tuán)與北京漢博商業(yè)策劃公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將此地塊按照購物中心的商業(yè)模式進(jìn)行設(shè)計，但因招商進(jìn)駐狀況不理想，項目于2015年秋季叫停 。2016年春三月開始，經(jīng)歷了一年多的項目考察、談判、論證 ，2017年10月，新項目落地花開，風(fēng)水寶地朝暉映彩，東方投資集團(tuán)成功引進(jìn)了萬達(dá)廣場項目，雙方開始合作建設(shè)萬達(dá)廣場項目。
東勝從2011年底的金融危急至今，稀有大型建設(shè)項目，商業(yè)建設(shè)開盤項目更是少之又少，萬達(dá)廣場項目開啟了商業(yè)新氣象，萬達(dá)新商圈將成為東勝新的城市商業(yè)中心和城市生活內(nèi)容擴(kuò)展的新載體。項目將為提升市民消費(fèi)體驗升級，解決就業(yè)，增加“雙創(chuàng)”，拉動經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生更大的作為。而首期萬達(dá)項目·萬嘉公寓炙手可熱的銷售，再次證明萬達(dá)廣場項目“天時、地利、人和”俱得。
東方地產(chǎn)與萬達(dá)集團(tuán)聯(lián)手合作建設(shè)萬達(dá)廣場項目的背后，是如何在一個已建成的舊項目的場景上，對一個大項目按萬達(dá)要求改造推進(jìn)，這是艱難考驗，是東方地產(chǎn)問鼎商業(yè)運(yùn)營的大手筆，如同涅槃重生，再次拉響了東方企業(yè)沖鋒集結(jié)號，更是東方人“敢想敢干，爭創(chuàng)一流”企業(yè)精神在“寒冬”里的彰顯 。
項目全面啟動后擺在面前的難題顯而易見，土地功能變更等手續(xù)的辦理，拆遷遺留問題的解決暫且不提，僅只在建設(shè)資金有限的情況下，如何撬動超現(xiàn)有資金30倍資產(chǎn)規(guī)模的萬達(dá)廣場項目的建設(shè)？
先從設(shè)計變更這個視角切入，其中最大的考驗，便是工程罕見的改造和加固規(guī)模。由于項目重新定位后，原建筑因結(jié)構(gòu)、承載力等不能滿足萬達(dá)廣場項目的使用要求，引發(fā)巨大的工程改造項目繁多，加固量巨大，設(shè)計復(fù)雜，施工成本高，實(shí)屬罕見。
先從商業(yè)裙樓頂?shù)娜钦f起，這三座塔樓原設(shè)計分別是酒店、辦公樓與公寓，而根據(jù)萬達(dá)項目的進(jìn)展需要，也為了建設(shè)資金回籠，項目將三座塔樓重新定位，都改建成酒店式公寓樓。原一號辦公樓每層被分隔成22戶，以40至80的中小平米公寓為主；而二號樓需要將過去作為酒店時，平米過大的商務(wù)標(biāo)間進(jìn)行巧妙分割；原四號公寓樓，為了適應(yīng)市場需求，也將大面積戶型一分為二，增加了公寓戶數(shù)，為此，三座塔樓的設(shè)計變更，都涉及到了重新砌筑。
由于使用功能的改變，這三棟公寓樓都需要將原來的中央空調(diào)改為現(xiàn)在可以分戶調(diào)節(jié)的暖氣片供暖，由此，許多項改造都列入到施工計劃中。
按照城市綜合體項目的開展，至少需要10萬平米以上的規(guī)劃面積。地上面積不夠規(guī)劃，向地下合理延伸，于是，過去作為地下車庫與設(shè)備間的負(fù)一層、負(fù)二層，除這兩個功能外，另外要增加超市和商業(yè)租區(qū)。圍繞著地下功能的改變與增加，由此引來的地下結(jié)構(gòu)與設(shè)施的變更同樣矚目。僅地下一層就要增加十幾部步梯，用于疏散顧客，還要改變很多貨梯和客梯的數(shù)量和位置。同時，為了將停車場和超市人流引向商業(yè)區(qū)，需要重新設(shè)置從負(fù)二層到首層的扶梯。并且地下的結(jié)構(gòu)分區(qū)與單元設(shè)置都要符合防火分區(qū)與防火單元面積的要求。
再來說說商場設(shè)計的變更。按照萬達(dá)廣場的商業(yè)布局思路，一、二、三層商業(yè)街區(qū)要全部進(jìn)行平面布置的變更，實(shí)行環(huán)形閉合步道，以中心環(huán)繞式電梯為主，為此，原來一拖二，二拖三的樓梯全部打掉。還有，一些混凝土樓梯需要變身為鋼樓梯。為了不影響更多的商鋪展示面，原來的部分樓梯也要挪移，重新確定最佳位置。并且，如三號商業(yè)樓最早設(shè)計有兩部扶梯，目前根據(jù)需要新增了三部扶梯。為此，砌塊位置改變，荷載改變，涉及到太多梁柱改造加固。還包括后期裝修中，涉及到很多裝修包鋼筒的變更施工。
以萬達(dá)廣場為標(biāo)志的第三代城市綜合體項目，最大的區(qū)別在于功能的齊全。顧客所需，足不出場，一進(jìn)便搞定。于是，除商業(yè)零售外，大型餐飲區(qū)、品牌院線的增加成為亮點(diǎn)，也成為難點(diǎn)。將原來的商區(qū)布局需要全盤打亂重新規(guī)劃設(shè)計。相應(yīng)便有很多難題需要克服。
作為院線翹楚，萬達(dá)院線硬軟件設(shè)施有著超強(qiáng)的吸引力。商場的五層引進(jìn)了萬達(dá)院線，層高九米的高難度空間，如何滿足院線消防需求？如何增加剪力墻，增加支撐梁的負(fù)荷，以及鋼筋截面，樓板數(shù)量？如何解決柱距太密？大面積、高規(guī)格院線的設(shè)計改造也非?？简炘O(shè)計與施工人員的水平。
從地上到地下，從公寓到商場，設(shè)計改造處處都面臨著尖銳的考驗，人才資源首列其一。
一個大項目，人才的短缺，是很掣肘的。按理說，如此體量的萬達(dá)廣場項目，管理方面，正常團(tuán)隊的規(guī)模至少是18人的有經(jīng)驗的團(tuán)隊，而我們只有10名技術(shù)人員，而且都還沒有大型商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，并且每個人都是要“一個蘿卜幾個坑”地穿插著干。
就像萬達(dá)廣場項目部白靜泉、王劍龍、額爾德木圖等，他們都是身兼數(shù)職，要兼任設(shè)計、施工管理，要進(jìn)行成本核算、從事招投標(biāo)，要跑手續(xù)，要進(jìn)行合同變更談判，要對接審圖，還要對接規(guī)劃局、消防、人防……事無具細(xì)。
在施工中同樣存在著工人短缺的窘境。
還會發(fā)生這樣的情形：設(shè)計單位與加固施工單位就設(shè)計和施工方案各執(zhí)己見，意見相左，導(dǎo)致設(shè)計方案不斷變換，不能及時為現(xiàn)場施工提供圖紙，可是項目要推進(jìn)，必須超常規(guī)的甩開膀子，激活腦子，迎難而上。
“項目部多次邀請資深專家團(tuán)隊，對結(jié)構(gòu)改造和加固工程的設(shè)計和施工方案進(jìn)行探討學(xué)習(xí)，就像中冶設(shè)計院的專家組，還有國家一級注冊結(jié)構(gòu)師、北京建筑大學(xué)的結(jié)構(gòu)總工程師，加固行業(yè)的重量級專家王小林，為萬達(dá)項目結(jié)構(gòu)加固工程起了關(guān)鍵性作用?！?/span>
在萬達(dá)廣場項目設(shè)計工程師王劍龍的記憶中，萬達(dá)項目的設(shè)計變更召開過兩次較大的專家論證會，通過模型對比，不斷整理設(shè)計思路，通過設(shè)備參數(shù)的優(yōu)化與材料的優(yōu)化，在控制成本，保證工程質(zhì)量的前提下，各個疑難環(huán)節(jié)一項項確定了設(shè)計方案，問題與難題一步一步得到了解決。
經(jīng)歷了如春天般的耕耘和夏天般的火熱投入，整個商場與公寓的鋼結(jié)構(gòu)加固工程與機(jī)電工程加固，項目部克服了設(shè)計、施工人員不足等諸多不利，于10月底全部完成，項目不斷收獲著秋的碩果。
東方房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，萬達(dá)項目部總指揮王利軍算了一筆賬：如果按之前我們的估算，結(jié)構(gòu)改造需要斥資8000萬元至一個億之間，但由于王小林等權(quán)威專家與專家組的合作參與，對于結(jié)構(gòu)的參數(shù)計算與設(shè)計合理優(yōu)化，項目在實(shí)施中節(jié)省的加固改造成本在4000萬元以上，僅直接可計算出的就有2300萬元。
“萬達(dá)集團(tuán)的工程管理模式、工作方式、成本控制，以及對于大型商場的開發(fā)經(jīng)驗，讓我們大開眼界，這對于我們的成長大有裨益！”萬達(dá)項目部額爾德木圖工程師由衷感嘆道。
他為我們呈現(xiàn)了一張工程設(shè)計圖，這張圖的名稱為管道綜合設(shè)計圖，所有的水、電、暖、通風(fēng)等管道要素全部呈現(xiàn)在同一個平面，管道與管道之間如何交叉等細(xì)節(jié)都顯示得一清二楚，讓施工更加胸有成竹。
讓萬達(dá)項目建設(shè)者們眾口一辭的是：大家在項目的艱難推進(jìn)中鍛煉了意志，開發(fā)了智慧，活學(xué)活用黨建方法論解決了很多問題。
我們采訪組下到工地，最讓人意想不到的是，繁忙的施工工地特別整潔，各項改建、安裝工程現(xiàn)場井然有序。截止11月底，項目結(jié)構(gòu)改造工程、鋼結(jié)構(gòu)工程已經(jīng)具備驗收條件。項目涉及的小市政工程已進(jìn)入施工。年底計劃完成大商業(yè)整體桁架的安裝及三座塔樓的砌體砌筑，完成70%的抹灰工程。隨著12月商業(yè)精裝修工程開標(biāo)結(jié)束，將全面進(jìn)入精裝修施工。
“看到現(xiàn)在，再想想過去——不可思議。最初大家是硬著頭皮參與到萬達(dá)廣場項目中，面對著這個艱巨的任務(wù)，剛開始時一晚上一晚上睡不著，信念就是解決一切困難的支撐，萬達(dá)廣場項目逼出了我們的成長和成熟?！?/span>
王劍龍對此記憶猶新。
“我們在與萬達(dá)的品牌供應(yīng)庫供應(yīng)商中，學(xué)會尋訪潛在的優(yōu)質(zhì)客戶，腦海里時刻想著：控制成本，參數(shù)對接，而經(jīng)過采購談判的歷練，我們不斷汲取著成功的經(jīng)驗，就像同樣的電梯，就談出了比包頭和呼市萬達(dá)廣場的供貨價還低的成果?！?/span>
萬達(dá)集團(tuán)對于工程實(shí)施的是一種模塊化管理，如萬達(dá)廣場建設(shè)項目按類別劃分，每個類別或者按時間，或者按重要性，或者按完成順序等被細(xì)化為262個小的工作節(jié)點(diǎn)，再將節(jié)點(diǎn)的開始和完成的時間及負(fù)責(zé)人確定。用這種模塊節(jié)點(diǎn)計劃指導(dǎo)項目建設(shè)，條清屢晰，責(zé)任到人，促進(jìn)了工程保質(zhì)保量的完工。
而同樣被細(xì)化的，還有建設(shè)者們每月、每天，每時、每刻的行動方案與計劃跟進(jìn)。
采訪結(jié)束時，我們沒有打擾大家就離開了。側(cè)門的玻璃屋內(nèi)，但見王利軍總經(jīng)理的面前又?jǐn)傞_幾頁文件，他又在與項目相關(guān)負(fù)責(zé)人員敲定著后續(xù)事件。而此時，辦公樓里的工作人員神情專注，一幅全力以赴的場景；樓下的工地上井然有序，各種工程車輛車來車往，高窗上的焊花四濺，大家都沉浸在萬達(dá)廣場項目的世界里。
萬達(dá)廣場項目的開發(fā)和建設(shè)，既是東方投資集團(tuán)擔(dān)當(dāng)?shù)臍v史重任，也是塑造“東方”品牌的又一戰(zhàn)場，是為謀求東方未來長遠(yuǎn)發(fā)展奠定的又一項基石工程。東方人為這個夢想付出了艱苦卓越的努力。
夢想的實(shí)現(xiàn)面臨的第一季必然是冬季，必然是艱難的前行，但一旦跨過去了，就會呈現(xiàn)站在燈火闌珊處的境界。感激過去歲月坎坷所增長的建設(shè)大項目的智慧、見識、經(jīng)驗與魄力，而這些，又是東方走向未來無往而不勝的法碼。
21稿設(shè)計圖的背后，是東方人精神的圖騰，折射出東方品牌的影響力。東方人攜手走過嚴(yán)寒冬季的豪情斗志與擔(dān)當(dāng)，鏗鏘綻放的必將是又一個春天的希望之花。
文/張藝馨 圖/安翰文
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