京高檔公寓最低成交均價1.2萬 08年或大幅下滑
從樓市市場研究部2007年1~12月京城公寓、別墅成交金額排行榜中，記者發(fā)現(xiàn)在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高檔住宅市場一片火熱。排行前20位的公寓項目成交均價大部分在1.5萬元以上，其中將近半數(shù)的項目均價超過了2萬元/平方米，僅這20個公寓項目總成交套數(shù)就達到了10834套；而在排行前20位的別墅項目中，各別墅集中供應區(qū)域平分秋色，成交均價走勢雖不及公寓強勁，但絕大部分也都攀升至了萬元之上，總成交套數(shù)逼近4300套，充分顯示出了2007年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項目的強大需求。但是，2008年市場前景不容樂觀，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2008年北京高檔住宅存量將高達22533套，市場銷售壓力巨大。
2007年--京城高檔住宅價量齊升年
公寓：怎一個漲字了得
第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部的分析數(shù)據(jù)顯示，2007年京城公寓項目的整體供應量較大，而消化量也相對較強，同比于2006年上漲了10%。
2007年包括服務式公寓在內(nèi)的眾多公寓項目，租金增長強勁而快速，主要是受到了奧運會的影響比較大，尤其從2007年末到2008年很多項目都會有不同程度的提價。
“公寓租金的增長，很大部分原因在于外國人的大量涌入拉動了整體的上漲，尤其是近段時期來在奧運會的作用下，眾多與奧運產(chǎn)業(yè)相關的人士頻繁入京，從而也帶動了租金價格的上揚?！钡谝惶酱骶S斯研究與顧問咨詢部分析師李良告訴記者。
而從售價來看，進入到2007年三、四季度以來，整體公寓項目的報價幅度上漲較大，這主要是針對散售的項目而言，按成交價的幅度來看，同比增長達到了40%。對此現(xiàn)象，李良解釋道，人們對公寓本身的需求相當大，促使了即便是在市場上公寓項目供應量龐大的情況下依舊價格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實際居住的需求占了主導地位。
無論供應量、成交量以及租金、銷售價格走勢，2007年的公寓市場中，“漲”成了一片。而從市場具體表現(xiàn)上來看，服務式公寓無疑是公寓項目中的重頭。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2007年前3個季度，市場新增5個服務式公寓項目，一共提供了1214套房間，相比2006年三季度的5750套房間又增長了21%，總供應量達到6964套。外資企業(yè)的高級管理層和資深員工構成了北京市服務式公寓需求的主體。2007年以來，服務式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應同比增長迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奧運會則更為北京服務式公寓租賃市場帶來了機會，尤其是位于北京商務中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場需求旺盛，空置率保持較低水平。發(fā)展商對于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào)10%以上。對于在奧運會一個月的租金，發(fā)展商普遍預期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。一些項目抓緊時間在奧運會前進入市場。
別墅：愈少愈矜貴
2007年的北京別墅市場受政策影響非常明顯，尤其在供應方面，很多區(qū)域內(nèi)的別墅后續(xù)產(chǎn)品供應放緩，導致整個別墅供應量大幅減少。在供給減少的情況下，購房者愈加認識到別墅的稀缺性，從而加強了別墅的購買與投資價值。供需關系不平衡造成了別墅價格的快速上漲，很多項目都顯示了良好的銷售進度，比如贏海莊園 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)、萬城華府 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)、卓錦萬代 (論壇 像冊 戶型 樣板間)等項目。
“2007年別墅市場與以往最不同的是價格的高漲，市場表現(xiàn)良好，別墅價格的上漲已經(jīng)與高檔公寓漲幅相當，這在前幾年是絕對沒有的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，今年別墅總體價格漲幅在40%左右，可以說已經(jīng)跟上了整個住宅市場的步伐。在所有的住宅產(chǎn)品當中，別墅的購買者其實是非常小眾的群體，能有這樣的漲幅說明今年供求關系正在轉變。而今停批別墅用地甚至叫停低密度住宅，這對別墅市場的影響是決定性的，會使得別墅的稀缺狀況持續(xù)，并越演越烈。
第一太平戴維斯研究與咨詢部分析師李良同時也向記者分析指出，過去一年的別墅市場供應相對較小，很多原本預計是2007年底入市的項目都相繼延后，其中一個很主要的因素還是開發(fā)商們對別墅價格的持續(xù)上漲有所期待，由于目前的別墅供應在土地限制的條件下只可能是越來越有限，這很容易使得越往后的價格越高。
縱使價格不斷攀升，2007年的別墅市場需求十分強勁，到了第四季度相對更加明顯，入住率比往年高了約3個百分點左右。對于別墅市場的需求，各代理行也有自己的觀點。中原地產(chǎn)通過對所代理別墅項目的研究，明顯感覺到了購房者中的投資比例增加，由于此前多年別墅價格一直都比較穩(wěn)定，對投資者缺乏吸引力，而今年別墅升溫后，投資者比例已經(jīng)占到總購房者的40%～50%。而偉業(yè)北京公司副總經(jīng)理兼營銷四部部長常自力則告訴記者，購買別墅者除了看好別墅巨大的升值潛力外，他們當中有絕大部分本身購買實力也很強，基本以長期持有為主，諸如首付提高、利率上浮這樣的調(diào)控政策不會輕易左右他們的購買意愿，因此別墅需求的增加還將比較穩(wěn)定地持續(xù)下去。
當然，北京整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速也影響、帶動了人們對居住的需求，同時經(jīng)濟發(fā)展的利好促使眾多企業(yè)的高層管理人員、外國商務人士、以及與奧運會相關的人士活動匯集于北京，帶來了對高檔住宅的需求。
不過別墅市場的租金則相對比較穩(wěn)定，基本保持在17、18美金/月。在高檔別墅租賃市場進入需求旺季時，眾多優(yōu)質(zhì)別墅租賃項目憑借優(yōu)越的地理位置、良好的鄰里氛圍等因素，市場表現(xiàn)良好，其市場空置率也下降了3個百分點，達到16.1%，是最近三年來的最低水平。
新舊年交替--“京城高檔住宅有價無市”？
“有價無市”說
據(jù)了解，進入到2007年底以來，北京住宅銷售量劇減，僅11月份又以僅銷售了13073套成為下半年來銷售量最少的一個月。與此同時，高檔住宅銷售也開始放緩，記者近期對北京多個高檔住宅的銷售進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目銷售遇冷，尤其是銷售價格超過18000元/平米以上的住宅月銷售量不到10套，甚至個別區(qū)域新入市的項目售價低于區(qū)域均價。
雖然北京樓市的銷售價格尚未如深圳、廣州等城市那樣普降，但從目前北京房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，北京樓市高檔住宅已進入一個銷售冷淡期。截止目前，已有多個開發(fā)商在接受記者采訪時均承認目前北京高檔住宅整體銷售不旺，尤其11月份以來京城的高檔住宅銷售放緩已經(jīng)成定局。北京東部某高檔住宅開發(fā)商告訴記者，雖然他們11月只銷售了6套，但他們目前還不會降價銷售。
據(jù)了解，某對外宣稱熱銷的公寓項目，11月也僅僅銷售了5套，此外，多個銷售價格在20000元/平米以上的高檔住宅在年末銷售也同樣遇冷，成交套數(shù)難以達到兩位數(shù)字。
與此同時，記者也從不少房地產(chǎn)經(jīng)紀公司處了解到，由于11月份京城高檔住宅整體銷售冷清，多個本計劃在年底前開盤的項目推遲了開盤。而這次銷售放緩和之前的宏觀調(diào)控政策出臺后的放緩截然不同，這次北京住宅銷售放緩在廣州、深圳等城市房價下降的大背景下，雖然目前北京房價不會出現(xiàn)廣州、深圳等城市房價下降的局面，但“目前北京樓市高檔住宅有價無市”一說已開始在房地產(chǎn)市場上蔓延。
兩極分化 優(yōu)者愈優(yōu)
面對目前市場上出現(xiàn)的高檔住宅縮水現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士認為這并不一定意味著所有的高檔住宅項目都“有價無市”。事實上，最為奢華和昂貴的頂尖級項目卻展現(xiàn)出一種完全不同的銷售熱況。
從2007年年初開始，在高檔商品房市場不斷爆出低價優(yōu)惠、交易量萎縮的新聞同時，部分項目卻以極快的速度銷售。今年5月1日開盤的優(yōu)山美地 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)A區(qū)都是800平米左右的套型，這意味著其單套價格都在千萬以上，而從最新統(tǒng)計的銷售成績上看，優(yōu)山美地今年就實現(xiàn)了超過20億元的銷售額。而觀唐這個在2005年年底一度滯銷的中式別墅項目到今年10月為止已經(jīng)基本銷售完畢，價格也從1.5萬元漲到3萬元左右。而成交均價將近3萬元/平方米的萬城華府更是在銷售成績上名列前茅。在公寓項目中，國奧村 (論壇 像冊 戶型)、泛海國際、星河灣這樣的優(yōu)質(zhì)項目則是穩(wěn)坐著成交金額頭三把交椅。
根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2007年第四季度，北京市高檔住宅市場存量達到了17164套，按照目前的消化速度，至少還需要幾年時間來完全消化。而這些熱銷高檔項目的銷售成績卻是在如此整體冷清的氛圍下取得，如果我們仔細分析這些熱銷項目，他們都有個共同特征，就是地理位置非常好，而且價格或者總價相當之高。
常自力在談及今年的高檔住宅市場尤其是公寓項目時這樣告訴記者：“一些品質(zhì)追求高端，同時又占有獨特區(qū)域優(yōu)勢，擁有良好資源的高端住宅項目在銷售上表現(xiàn)得還是很不錯，但一些價格高企、區(qū)域條件較劣勢，品質(zhì)相比于售價較普通的項目銷售日子則并不那么好過，總體來說，兩極分化較為嚴重。”受此影響，未來的京城樓市將可能出現(xiàn)部分區(qū)域位置好、產(chǎn)品品質(zhì)好的樓盤價格持續(xù)上漲，而部分區(qū)域位置差，產(chǎn)品品質(zhì)低的樓盤價格則下降的局面。
“那些日子不太好過的公寓項目，與之最初入市時定位過于樂觀有很大關系，很多開發(fā)商對市場一直看得過于樂觀，認為價格還有很大的提升空間，于是紛紛以精裝修高檔公寓項目的定位將其產(chǎn)品推向市場，但事實上，其產(chǎn)品本身卻并不一定擁有與價格相當?shù)钠焚|(zhì)。”常自力向記者分析道。
2008年--存量何處去消化？
中原地產(chǎn)李文杰將目前北京樓市高檔住宅銷售總體放緩的局面，分析為“宏觀調(diào)控政策的組合效應”。二套房貸新政、保障性住宅供應增加、土地供應增加等對購房者心理產(chǎn)生了良好的預期，近一段時間以來政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的密度、頻度、力度，比過去若干年里都是非常強的，對于市場非常直接的影響就是加劇了供需雙方對于后市的觀望氣氛。
“市場本身對公寓的影響并不大，尤其是上半年里，不過到了年末時，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，影響開始漸漸明朗，不少購房者會對那些價格高昂品質(zhì)普通的公寓開始持觀望的態(tài)度?！背Ｗ粤σ踩缡菍τ浾弑硎?。
來自第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，預計2008年，高檔住宅市場將會新增供應5369套，而市場存量也會在眾多因素影響之下高升至22533套。如此驚人的存量數(shù)字不得不引起重視，如果不合理引導，相信在這么大的量面前，高檔住宅的消化道承受力將難堪重荷。第一太平戴維斯研究與咨詢部預測：就總體供應量而言，2008年的供應量依舊會相當龐大，其中包括了很大一部分是2007年里要推向市場的供應，卻延遲至了2008年，再加上2008年本身就會有很多高檔住宅項目入市，所以從總體市場來看，供應依舊一片火熱；但與此同時，2008年的競爭壓力也會隨之加大，競爭的局面更為顯著，值得慶幸的是，總體需求上相對較旺盛。但從消化量上而言，相對于供給還是落后了不少，雖然總體還是供需兩旺的局面，但消化的速度會相對緩慢，需要一定的時間。
常自力指出，在公寓存量上，2007年末到2008年上半年期間會逐漸加大，因為到了這個時候，不少開發(fā)商會開始加大力度將自己還未推出的產(chǎn)品迅速推向市場，從而造成市場供應大增。這其中包括一些原來銷售速度緩慢的項目，因為之前對價格有所預期，但到了歲末年初時擔心銷售困難，于是會加大入市力度；而因為土地價格一直高揚，有一些項目為了收回土地成本，便將自己的項目包裝成了精裝修高檔公寓加速入市出售。此外，近兩三年內(nèi)的一些投資客們所購買的項目，因為市場走勢趨緩，他們也會把自己手中的“準新房”盡快推向市場。
綜合這幾個因素，2008年的公寓存量將會有很大幅度的增加。這就容易致使2008年的上半年在消化量上出現(xiàn)明顯的不良局面，直至到了下半年受到奧運會召開等因素的影響，其消化速度才會有所回升。
常自力對此表示了自己的觀點：“這些消化不了的存量勢必會給市場帶來一定的壓力，關鍵看開發(fā)商如何定價格，如果把價格定得過高，會使得銷售越來越不暢順，存量越積越多，消化越來越困難；但是如果價格定得合理，就可以使項目比較順暢的銷售出去?！?/p>
相比于公寓，別墅市場的命運則好過很多。“明年別墅市場的走勢上會呈現(xiàn)出需求大于供給的局面，但是在銷售上，開發(fā)商們也要控制高價格，如果不加以控制，任由其恣意上漲，很容易刺激購房者們駐足觀望，同時也會刺激不少準新房的擁有者把手頭的房子拿出來放到市場上銷售，從而給一手房銷售造成很大壓力?！背Ｗ粤@樣分析指出。(文/姚妍艷)
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